I prezzi delle case e gli affitti degli uffici si stanno spingendo reciprocamente verso l’alto a Tel Aviv. Cosa può spezzare la catena?

Nel 2017, il prezzo di un appartamento di quattro stanze a Tel Aviv era superiore del 40% rispetto al prezzo di un appartamento simile nel vicino Ramat Gan. All’inizio del 2020, il rapporto era più o meno lo stesso. Oggi il divario è superiore al 60%. Dallo scoppio della pandemia di Covid19, Tel Aviv, che era costantemente più costosa delle città circostanti, si è completamente distaccata. Il divario è diventato così ampio che gli immobiliaristi trovano difficile trovare una spiegazione razionale.

Dai controlli effettuati emerge che nel triennio fino alla pandemia di Covid19 il rapporto tra i prezzi delle case a Tel Aviv e quelli delle città limitrofe era abbastanza stabile, e che il divario si è allargato dopo lo scoppio della pandemia, contestualmente si è verificato un fenomeno analogo negli affitti degli uffici. L’inflazione e la situazione economica globale raffredderanno il mercato di Tel Aviv? Questo è almeno uno scenario.

I dati del Central Bureau of Statistics mostrano che tra il secondo trimestre del 2020 e il primo trimestre del 2022, il prezzo medio di un quadrilocale a Tel Aviv è aumentato del 43% a 4,7 milioni di NIS. Nello stesso periodo, in cinque città intorno a Tel Aviv, l’aumento dei prezzi è stato del 15-32%. Qualcuno che oggi compra un appartamento di quattro stanze a Tel Aviv è disposto a pagare a volte 2 milioni di NIS in più rispetto alle città vicine che sono state esaminate. Solo due anni fa, la differenza era fino a 1,6 milioni di NIS, il che è sostanziale, ma lontano da quello che abbiamo visto da quando il Covid-19 è entrato a far parte delle nostre vite.

 

Gli affitti restano indietro

Mentre il divario tra i prezzi delle case a Tel Aviv e nei suoi vicini si è ampliato, il divario degli affitti è rimasto abbastanza stabile. Secondo il Central Bureau of Statistics, l’affitto mensile medio di un appartamento di quattro stanze a Tel Aviv è di 7.368 NIS. Ciò si confronta con NIS 5.725 a Ramat Gan, NIS 4.730 a Rishon Lezion, NIS 4.404 a Petah Tikva, NIS 4.803 a Holon e NIS 4.597 a Bat Yam. Vale a dire, gli affitti a Tel Aviv sono circa il 30% più alti rispetto a Ramat Gan e quasi il 70% in più rispetto a Petah Tikva.

L’alto tasso di aumento dei prezzi di acquisto rispetto all’aumento degli affitti ha portato negli ultimi anni a un calo sostanziale dei rendimenti locativi per gli investitori. Prima della pandemia di Covid19, un investitore poteva ottenere un rendimento annuo del 2,5% su un appartamento a Tel Aviv. Quest’anno, il rendimento medio è inferiore al 2%, un minimo di 30 anni.

“Questo dimostra che c’è un elemento di bolla nei prezzi degli appartamenti a Tel Aviv”, afferma il dottor Yair Duchin, che dirige il programma MBA di finanziamento immobiliare presso la Hebrew University of Jerusalem Business School. “Gli affitti riflettono il valore dei servizi abitativi che si ricevono, e tale rapporto è rimasto più o meno lo stesso, perché non c’è stato alcun cambiamento sostanziale in questo mercato. I prezzi degli appartamenti, invece, sono determinati, tra l’altro , tendenze e aspettative del mercato”.

Per quanto riguarda gli inquilini, Duchin afferma: “Il marchio di Tel Aviv è tale che le persone sono disposte a pagare, e ci sono inquilini che fanno il calcolo e concludono che i costi per trasferirsi in appartamenti altrove sono tali che per loro è meglio assorbire l’aumento degli affitti”.

“Gli affittuari sono irrazionali”

Il Prof. Danny Czamanski della Facoltà di Economia e Economia aziendale del Ruppin Academic Center, afferma: “Questo è un comportamento irrazionale da parte dei giovani, che non sono preparati a vivere ad Hadera o Netanya; vogliono Tel Aviv. Pensano che c’è qualche vantaggio nel vivere a Tel Aviv, e generalmente non c’è. Di conseguenza, gli investitori sono disposti a pagare di più per gli appartamenti a Tel Aviv e anche le aziende in cerca di lavoratori nell’high tech vengono a Tel Aviv e creano una situazione che non ha eguali in nessuna parte del mondo, di prezzi degli uffici in costante aumento e tassi di occupazione vicini al 100%. In altre parti del mondo, quando i prezzi aumentano, i giovani vanno da qualche altra parte”.

Boom degli uffici

Tutto questo è strettamente connesso al mercato degli uffici di Tel Aviv. Anch’esso ha aperto un ampio divario rispetto ai vicini. Un sondaggio della società internazionale di gestione della proprietà CBRE rileva che gli affitti di uffici a Tel Aviv hanno raggiunto i 130 NIS per metro quadrato a giugno, rispetto a 90 NIS a Ramat Gan, 89 NIS a Herzliya, 55 NIS a Petah Tikva e 50 NIS a Holon.

Il boom simultaneo in entrambi i mercati non è casuale. “Tel Aviv è diventata la roccaforte e il centro degli uffici nazionali. Negli ultimi anni, la domanda è stata principalmente lungo l’autostrada Ayalon, lungo Yigal Alon Street e le strade laterali (Ha’arba’a, Kaplan, Hahashmona’im), fino a come il sito di Hassan Arafa (tra Hamasger Street, Yitzhak Sadeh Street e Begin Road, AM)”, afferma Itai Shafran, vicepresidente dello sviluppo aziendale di Geocartography. Anche questo non è casuale. Quest’area si raccorda con quello che viene chiamato “lo spazio dello scooter”, l’area raggiungibile con lo scooter elettrico dal neighborhoods nel nord e nel centro di Tel Aviv, ed è questo che determina l’aumento dei prezzi in città.

Shafran aggiunge che l’area beneficia anche dell’accessibilità del miglior trasporto pubblico in Israele, con due stazioni ferroviarie e autobus di tutte le compagnie di autobus, e la linea rossa del sistema di metropolitana leggera di Tel Aviv che la attraverserà in futuro. “Aggiungi a ciò l’offerta di intrattenimento e ristorazione, e quella che in realtà è la prima e la migliore area ad uso misto in Israele, la striscia del quartiere degli affari nord che va dallo svincolo di Azrieli alle Torri di Haze’irim”. È proprio questo il punto di raccordo tra il mercato residenziale e quello degli uffici. “Le aziende hanno capito che lo spazio per gli scooter è il posto giusto dove stare”, afferma Shafran.

In altre parole, Tel Aviv fa pagare a tutti molto di più per case e uffici di quanto non farebbero per le alternative. “Chi non può affittare 2.000-4.000 metri quadrati andrà fino a Ramat Gan e Givatayim, ma non oltre. Perché? La paura che i dipendenti non vengano, che non possano portarli in treno e poi un 6 -7 minuti di scooter”, dice Shafran. “Questo non dovrebbe accadere”, dice Czamanski. “Mi aspetterei che anche se la decisione su dove vivere non è sempre razionale, quando si tratta di aziende e uffici, dovrebbe essere razionale. La mia spiegazione è che si tratta di immagine. Vogliono essere a Tel Aviv e che i giovani verranno a lavorare per loro perché sono a Tel Aviv. È un fallimento del mercato. Se non fosse per quello, tutto si riequilibrerebbe e non vedremmo questi divari crescenti senza una spiegazione logica”.

E cosa succederà dopo ?

La situazione attuale può persistere? Shafran crede che la metropolitana leggera cambierà le regole del gioco. “Se un lavoratore può viaggiare in dieci minuti dalla stazione di Midtown a Tel Aviv alla stazione che sarà a sud delle torri nel quartiere degli affari di Bnei Brak, allora in teoria sarà possibile attirare le aziende a stabilirsi lì”, afferma Shafran, anche se fa notare che la stazione sarà a una certa distanza dalle torri, il che sarà uno svantaggio per gli scooteristi”. Se questo scenario si verifica e più aziende alla fine vengono persuase a trasferirsi nei distretti degli affari intorno a Tel Aviv, sfruttando la linea rossa della metropolitana leggera, il divario tra gli affitti degli uffici dovrebbe ridursi e forse i giovani lavoratori della tecnologia si convinceranno che Tel Aviv non lo è. l’unico posto dove vivere. Czamanski, come detto, non è certo che sia solo un problema di trasporto.

Duchin, da parte sua, la vede non come una questione di scooter o non scooter, ma di economia statunitense. “L’industria tecnologica israeliana ha attinto qui una grande quantità di capitale dal mercato azionario statunitense, ed è ciò che ha reso possibile tutto ciò che abbiamo visto qui negli ultimi anni. Ora stiamo assistendo all’impennata dell’inflazione e al calo del mercato azionario , e se la Federal Reserve continua a comportarsi in modo duro negli Stati Uniti, e anche qui gli aumenti dei tassi di interesse continueranno, ciò influenzerà le aziende e i lavoratori della tecnologia e, di conseguenza, anche i prezzi degli immobili a Tel Aviv ne risentiranno”.